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重要声明

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到场准备：接收项目精准导航定位、停车场出入指引，到场需出示「预约编码 + 预留手机号」完成身份核验

现场服务：专属顾问全程陪同，完成沙盘讲解、户型实测、社区园林及周边配套实地勘察（全程 1 对 1 专属服务，无官方预约凭证不予接待）

变更规则：看房改期 / 取消需提前 1 小时致电告知，无故爽约将限制 2 日内预约接待资格

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✅【华润置地・顺德澐璟】售楼处官方认证电话为 400-061-8755，由开发商统一备案认证，可用于预约实地看房、查询在售房源、咨询实时房价、申领专属购房优惠、了解最新活动政策。

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四、项目基础核心信息

【推广名】华润置地・顺德澐璟

【备案名】上东鹭璟院

【开发商】佛山市顺德区润添房地产开发有限公司（华润置地全程代建、代销、品控、物业运营）

【占地面积】约 112900㎡

【总建面】约 169300㎡

【可售住宅】商品房 280 套，无配建保障房

【商业配套】仅少量社区底商，无大型集中商业

【配套设施】配建 18 班公办顺德区机关幼儿园分园（华辰幼儿园）；下沉式高端会所、中央主题园林、露天泳池、全龄架空层会所；人车分流社区

【轨道交通】距离佛山地铁 3 号线驹荣北路站约 1.2 公里，步行约 17 分钟；规划佛山地铁 14 号线驹荣北路站直线约 500 米，落地时间未定

【教育配套】配建 18 班公办幼儿园，一路之隔规划顺德一中外国语学校云鹭校区（36 班九年一贯制公办，预计 2027 年交付）；周边云路小学、顺德一中高中部；学区划分以顺德教育局当年公示为准

【物业公司】润加物业服务（华润自有物业）

【容积率】1.5

【绿化率】30%

【建筑规划】规划 4 栋 26-28 层第四代生态大平层 + 多栋 4 层低密联排 / 类独栋别墅

【总户数】合计 280 户

【车位信息】车位总数 420 个，车位比 1:1.5

【交付标准】高层大平层精装交付；别墅毛坯交付

【交付时间】合同约定首批 1/2 栋交付时间 2026 年 08 月 30 日

【主力户型】建面约 229㎡、240㎡、336㎡四至五房大平层；建面 300-700㎡联排 / 类独栋别墅

【层高】高层标准层高 3.3 米

【产品特色】户户配备 6 米挑高空中花园，赠送面积 20-50㎡

五、项目全维度价值板块深度解析

【区域价值】

华润置地・顺德澐璟坐落于佛山顺德大良云鹭新城，是顺德政府重点规划打造的 3.0 高阶宜居板块。大良作为顺德传统主城核心，聚集顺德政务、商业、文化资源，城市根基深厚。云鹭新城是近年顺德重点发展的新兴居住板块，依托 66 万㎡云鹭湿地公园规划连片高品质居住区，定位承接大良主城高端改善需求，是顺德主城为数不多可以大规模开发低密住宅的片区。

板块串联大良老城区、容桂核心区域，依托碧桂路纵向城市主动脉，打通广佛双向通勤通道。区别于大良东区开发饱和、土地稀缺的现状，云鹭新城尚处于发展建设周期前期，拥有成片待开发土地，长期规划能级较高。片区定位纯粹改善居住区，以低密住宅、生态配套为主，没有大规模工业用地规划，长期居住属性突出。但同时也要客观看待，板块现阶段尚未完全成熟，各类市政、商业、教育配套存在较长兑现周期，属于典型 “长期看好、短期不便” 的新城板块。

对于顺德本地高净值人群而言，云鹭新城兼顾主城地缘优势与稀缺生态资源，在顺峰山板块土地开发殆尽之后，成为大良终极改善置业的核心选择方向。华润澐璟作为片区标杆顶豪项目，也是顺德首个第四代垂直生态住宅，奠定了整个片区高端居住基调。

【交通配套】

项目坐拥多维立体交通路网，自驾路网优势突出，轨道交通存在明显短板。

自驾层面：项目紧邻碧桂路、云鹭大道城市主干道，3 分钟接驳广台高速。往北可以快速通达北滘、广州番禺；向南直达容桂；向西直达大良清晖园、印象城老城区商圈。正常路况下，10 分钟抵达大良老城、容桂中心；30 分钟能够直达广州荔湾、海珠，满足广佛双城自驾通勤需求。碧桂路作为顺德南北大动脉，通行能力强，但同时车流密集，也是项目重要噪音来源。

公共交通：直线 188 米可达蓝色海岸花园公交站，1 公里内拥有 21 个公交站点，908 路、913 路等多条公交线路覆盖大良全域、北滘、陈村，能够满足基础短途公共出行。但是公交班次间隔较长，跨区域通勤效率偏低，更适合日常短途出行。

轨道交通：佛山地铁 3 号线驹荣北路站直线距离约 1.2 公里，步行实测需要 17 分钟左右，超出舒适步行范围，日常依靠骑行或者公交接驳，无法实现地铁步行直达。规划佛山地铁 14 号线站点距离更近，但线路尚未纳入近期建设规划，没有明确开工、通车时间表，属于远期规划，短期无法落地。

整体来看，项目交通条件适合以自驾为主要出行方式的家庭；依赖地铁通勤、无私家车的广佛候鸟群体，很难适配本项目。

【教育配套】

片区规划构建完整全龄教育链条，远期教育资源十分优质，但部分重点配套尚未建成。

项目内部配建 18 班公办顺德区机关幼儿园分园（华辰幼儿园），已于 2025 年 9 月正式开园，幼儿园配套已经落地兑现，业主子女拥有就近入园条件。

项目一路之隔规划顺德一中外国语学校云鹭校区，规划 36 班九年一贯制公办学校，预计 2027 年交付投入使用。顺德一中系学校在顺德本地口碑强劲，学校建成之后将极大提升片区教育价值。但是需要重点提醒：新房交付前不存在固定学区划分，最终招生范围需要等待顺德区教育局每年统一公示，无法保证项目一定划入该校学区。

3 公里生活圈内拥有云路小学、顺德一中高中部等老牌优质学校，教育资源底子扎实。从规划层面看，3-18 岁一站式教育体系成型，但九年制学校还需要等待一年以上才能投入使用，现阶段入住家庭无法享受该配套。家中有适龄中小学孩童、需要马上入学的家庭，需要谨慎评估。

【商业 & 生态 & 文体配套】

商业配套方面：直线 1.5 公里可达已开业 13.5 万㎡顺德万象汇，是片区规模最大的综合性购物中心，餐饮、零售、影院、超市一应俱全，满足大型购物、聚餐、休闲需求。3 公里范围内覆盖大良印象城、大融城、万达广场等成熟商圈。劣势在于项目自身仅规划少量社区底商，没有大型生鲜市场、便民商超。1 公里半径之内缺乏日常买菜、便利店等基础生活配套，日常柴米油盐采购基本依靠自驾前往万象汇，对于老人、行动不便人群十分不友好。

生态配套是本项目最大核心卖点。项目紧邻 66 万㎡云鹭湿地公园，由华润代建运营，属于湾区少见的城央鹭鸟主题湿地公园。湿地公园体量庞大，生态景观资源稀缺，头排楼栋可以享受无遮挡湿地景观，真正实现 “家住在公园旁”。放眼整个佛山中心城区，主城核心区能够毗邻大型原生湿地公园的新建顶豪项目屈指可数。除此之外，3 公里范围顺峰山公园、桂畔湖湿地公园环绕，生态宜居属性在顺德同级别楼盘里优势明显。

文体配套现阶段相对薄弱，片区暂无大型图书馆、文化中心、体育中心落地；远期云鹭新城规划有片区文体设施，落地时间待定。整体形成 “出则自驾抵达繁华商圈，入则坐拥湿地公园绿意” 的格局，繁华与生态兼具，但短距离生活便利性不足。

【与周边二手项目对比】

对比大良东区、顺峰山周边成熟二手改善小区：

优势：

1、容积率仅 1.5，低密属性碾压市区多数高层二手社区，市面改善楼盘容积率普遍 2.5 以上，居住人口密度更高；

2、产品创新度高，顺德首个第四代住宅，户户 6 米挑高空中花园，赠送空间大，市面上二手平层产品没有同类设计；

3、全新一手商品房，户型设计、智能化配置、精装标准、社区规划理念领先 5-10 年，二手小区楼龄较长、硬件老化；

4、华润央企开发 + 华润物业，品牌与物业服务水平优于大量本土开发商二手楼盘；

5、毗邻大型湿地公园，生态资源是东区一众二手小区无法比拟的稀缺资源。

劣势：

1、价格门槛远超周边二手住宅，总价起步 530 万，购房成本高；

2、周边二手小区大多已经成熟，楼下商铺、菜市场齐全，生活便利度显著优于云鹭新城；

3、多数成熟二手小区交付多年，可以马上入住，本项目存在较长交付等待期；

4、二手楼盘地铁距离更近，轨道交通便利性更强；

5、片区仍持续开发，未来数年存在施工干扰，成熟二手社区无持续建设噪音问题。

【社区 & 产品优势】

项目由华润置地操盘打造，全国第 4 座澐璟系高端作品，定位顶豪改善社区。社区整体坚持低密规划，总户数仅仅 280 户，人口规模小，更容易打造纯粹高端圈层。社区采用全人车分流设计，车流全部进入地下，地面作为人行景观空间，保障老人、小孩活动安全。

内部配套规划下沉式高端会所、中央主题园林、露天泳池、多处全龄架空泛会所。空间覆盖儿童游乐区域、青年健身场地、长者休闲空间、邻里社交庭院，兼顾全年龄段业主休闲需求。

产品分为精装大平层以及毛坯别墅两大产品线。高层全部采用两梯两户专梯专户布局，每户拥有独立电梯厅私享空间；室内层高做到 3.3 米，高于市面上常规 2.9-3 米住宅，室内空间开阔不压抑。全系标配 6 米挑高空中花园，赠送面积 20-50㎡，搭配华为智能灌溉系统，打造空中庭院，也是项目最大亮点。

主力户型解析：

建面约 229㎡四房两厅三卫：项目入门大平层，双主卧套房，LDKB 一体化大通厅，空间满足四口之家或者三代同堂基础改善需求，中高楼层可观赏湿地景观。

建面约 240㎡四房两厅三卫：南北双向露台，南向超 40㎡挑高花园，20 米南向面宽，70㎡社交客厅，主卧套间尺度阔绰，适合追求居住尺度的改善家庭。

建面约 336㎡五房两厅四卫：楼王户型，270° 环幕视野，超大公共活动方厅，主卧套间包含衣帽间、双台盆卫浴、休闲空间，高楼层坐拥全景湿地公园视野，匹配终极改善高净值人群。

300-700㎡联排、类独栋别墅：地上三层 + 地下两层，私家庭院 + 星空露台，拓展使用率超 200%，大良主城稀缺城市别墅产品。

高层精装标准规格较高，配备大金中央空调、全屋华为智能家居、博世厨电五件套、高仪、杜拉维特一线卫浴、三层中空隔音玻璃，精装标准看齐华润一线城市顶豪项目。

户型格局方正，动静分区清晰，采光面充足。但是第四代住宅错层结构属于创新设计，同样存在先天短板，后续不利因素板块详细说明。

六、项目楼盘核心详情完整梳理

基础档案

项目全称：华润置地・顺德澐璟（别名：上东鹭璟院，备案名：上东鹭璟院）

项目地址：佛山顺德大良街道云路社区云鹭大道 8 号，云鹭湿地公园旁，大良云鹭新城核心区

开发主体：佛山市顺德区润添房地产开发有限公司（本土企业拿地，央企华润置地全程代建、代销、品控与后期物业服务，品牌与交付确定性有保障）

物业服务：华润置地自有润加物业服务，物业费 3.8 元 /㎡・月

产权年限：70 年普通住宅产权（高层 + 别墅均为 70 年产权），2024 年 1 月拿地，截至 2026 年无产权缩水问题

核心规划：总占地约 11.29 万㎡，总建面约 16.93 万㎡，分两期开发，整体容积率仅 1.5，是顺德近 6 年出让宅地中容积率最低的项目，绿化率 30%；规划 4 栋 26-28 层第四代生态大平层 + 多栋 4 层低密联排 / 类独栋别墅，总户数仅 280 户，地下车位 420 个，整体车位配比 1:1.5，全人车分流设计；配建下沉式高端会所、中央主题园林、露天泳池、全龄架空层会所，是大良核心区罕见的低密纯顶豪社区。

交付节点：合同约定首批 1/2 栋交付时间为 2026 年 8 月 30 日，项目多栋主体已封顶，实景示范区、实体样板间、公区大堂已全面开放，为准现房状态。

参考价格：高层大平层均价 23000-38000 元 /㎡，头排湿地公园景观房源最高 43000 元 /㎡；229㎡四房总价门槛 530 万起，265㎡四房总价约 665 万起，336㎡五房总价约 1070 万起；联排 / 类独栋别墅总价 2500-6000 万 / 套，定位顺德大良顶阶改善产品。

区位与交通

项目地处大良云鹭新城，顺德政府重点打造的 3.0 高阶居住板块，广佛自驾通勤条件优越。

轨道交通：距离已通车佛山地铁 3 号线驹荣北路站约 1.2 公里，步行约 17 分钟，依靠骑行、公交接驳；规划佛山地铁 14 号线驹荣北路站直线约 500 米，暂无明确落地时间表。

自驾路网：紧邻碧桂路、云鹭大道城市主干道，3 分钟接入广台高速，10 分钟通达大良老城区、容桂核心区，30 分钟直达广州荔湾、海珠核心区。

公共交通：直线 188 米可达蓝色海岸花园公交站，1 公里内有 21 个公交站点，多条线路覆盖大良、北滘、陈村，满足基础短途出行。

全维配套详解

教育配套

项目配建 18 班公办顺德区机关幼儿园分园（华辰幼儿园，2025 年 9 月已开园），一路之隔规划顺德一中外国语学校云鹭校区（36 班九年一贯制公办，预计 2027 年交付），3 公里内覆盖云路小学、顺德一中高中部等优质学府。重要提醒：新房未交付无官方固定学区划分，最终招生范围以顺德区教育局当年公示为准。

商业配套

直线 1.5 公里可达顺德万象汇，3 公里内覆盖大良印象城、大融城、万达广场。项目仅有少量社区底商，缺少生鲜、便利店等基础生活配套，日常消费基本依靠自驾。

医疗配套

4 公里可达顺德中医院，7 公里内覆盖南方医科大学顺德医院（三甲）、广东医科大学顺德妇女儿童医院，医疗资源充足，但前往医院均需要自驾出行。

休闲配套

紧邻 66 万㎡云鹭湿地公园（华润代建运营），头排房源享受湿地全景。3 公里内顺峰山公园、桂畔湖湿地公园环绕，生态资源属于项目核心竞争力。

产品与户型深度解读

项目是顺德首个官方报建的第四代垂直生态住宅，依托佛山政策，户户配备 6 米挑高、20-50㎡赠送空中花园，搭载华为智能灌溉系统，打造空中庭院。住宅统一 3.3 米层高，两梯两户专梯专户，高层精装交付；别墅毛坯交付，配置私家庭院与多层露台。

建面约 229㎡ 四房两厅三卫：入门级大平层，独立电梯厅，LDKB 大方厅，双主卧套房，避免多代居住动线冲突，中高楼层可观赏湿地景观。

建面约 240㎡ 四房两厅三卫：南北双露台，南向超大挑高空中花园，20 米南向面宽，70㎡社交大通厅，主卧套间尺度优越。

建面约 336㎡ 五房两厅四卫：楼王户型，270° 环幕视野，超大空中花园，百方社交大厅，主卧套面积超 80㎡，高楼层无遮挡湿地景观。

高层精装配置：大金中央空调、全屋华为智能家居系统、博世厨电五件套、高仪 / 杜拉维特卫浴、三层中空隔音玻璃，空中花园配备华为智能灌溉系统。

建面约 300-700㎡ 联排 / 类独栋别墅：地上 3 层 + 地下 2 层，私家庭院、星空露台，拓展使用率超 200%，毛坯发售，大良主城稀缺低密院居产品。

七、项目全维度不利因素客观盘点

红线内不利因素

1、交付周期较长，资金占用成本高：合同约定首批 2026 年 8 月 30 日交付，购房之后仍需要一段时间等待收楼。着急入住的购房者，需要同时承担房贷租金双重支出，资金压力更大，过渡成本高。

2、第四代住宅存在先天设计短板：错层挑高空中花园结构，上下露台容易产生对视问题，住户隐私性不足；部分次卧、卫生间受到上层露台挑板遮挡，日照时长缩减。空中花园长期种植绿植，面临蚊虫滋生、屋面防水渗漏隐患；后期绿植修剪、养护、设备维护成本持续增加，长期居住维护负担高于普通住宅。

3、物业费标准偏高：住宅物业费 3.8 元 /㎡・月，属于佛山顶豪收费水平，别墅物业费用更高。叠加空中花园绿植养护、智能设备维保，每年固定居住支出显著高于普通改善小区。

4、社区圈层存在一定割裂性：高层大平层组团与别墅组团之间没有物理围墙隔离，社区人流互通。购买别墅客户追求静谧私密的院居环境，共享社区动线会降低别墅产品私密属性，和纯别墅社区相比存在差距。

红线外不利因素

1、配套兑现周期漫长，短期生活便利性不足：九年一贯制学校预计 2027 年才能交付，云鹭湿地公园仍有区域持续施工完善。项目 1 公里范围内缺少生鲜菜市场、小型商超，日常买菜、日常生活采购必须自驾前往万象汇，对于家中老人十分不便。

2、轨道交通短板长期存在：3 号线地铁站步行距离较远，无法步行通勤；规划地铁线路落地时间未知，依靠地铁通勤的上班族很难适配本项目。

3、周边城市界面待更新，长期存在施工干扰：地块周边分布待开发空地、旧厂房、城中村，现阶段城市界面观感一般。云鹭新城整体开发周期预计 5-8 年，未来周边地块陆续开工建设，长期存在施工噪音、粉尘，部分楼栋景观视野存在后期被新建建筑遮挡的可能性。

4、临近碧桂路主干道噪音粉尘干扰：东侧紧邻碧桂路，日常车流庞大，大型货车通行频繁。临路楼栋持续性受到车流噪音、粉尘影响，项目配备三层中空玻璃可以弱化噪音，但无法完全隔绝货车低频震动噪音，睡眠敏感人群优先避开临路单位。

八、项目优缺点全面总结

✅ 核心优势

1、超低容积率稀缺属性突出：整体容积率仅 1.5，为顺德近六年出让宅地当中较低水平，社区总户数仅 280 户。对比大良市区高密度高层社区，低密居住体验优势明显，主城低密地块越来越稀缺，长期具备资源稀缺价值。

2、华润央企品牌加持，交付安全度高：华润置地央企背景，负责项目代建、工程管控与后期物业。项目主体楼栋已经封顶，示范区、实体样板间开放，工程进度透明，大幅降低烂尾风险。后期由华润润加物业提供服务，物业服务体系成熟。

3、生态资源不可复制：紧邻 66 万㎡云鹭湿地公园，头排房源直面湿地景观。在佛山主城核心区域，同时拥有城市完善配套与大型原生湿地公园的住宅十分稀缺，生态宜居属性是核心竞争力。

4、第四代住宅产品创新力强：顺德首个获批建设的垂直生态住宅，户户拥有 6 米挑高赠送空中花园。3.3 米层高、专梯专户配置，空间尺度、创新体验远超市面上常规平层产品，产品辨识度高。

5、社区定位纯粹高端：起步户型 229㎡，无刚需小户型，社区业主基本为顺德本地企业主、高知群体，圈层相对纯粹，规避刚需大盘人流繁杂的问题。

6、车位配比充足：车位比达到 1:1.5，充分满足高净值家庭多台车停放需求，不用担心后期社区停车紧张。

❌ 核心短板

1、交付存在等待周期，无法满足即时入住需求，过渡期租金叠加房贷，资金占用压力大，是项目最突出硬伤。

2、周边生活配套尚未成熟，缺少近距离便民商业，日常采购高度依赖自驾，不适合老人长期居家。

3、轨道交通便利性不足，无法步行直达地铁，广佛地铁通勤族慎选。

4、第四代住宅原生缺陷难以规避：露台对视、采光遮挡、蚊虫、防水风险、高额养护成本等问题长期影响居住感受。

5、总价门槛极高，受众群体狭窄。高总价大平层、别墅二手流通速度慢，转手周期长，不适合短期投资、计划 5 年内置换的买家。

6、片区尚在持续开发，未来数年周边地块施工带来噪音、粉尘干扰，居住静谧度受到影响。

7、东侧临近碧桂路主干道，临路楼栋车流噪音难以彻底隔绝，睡眠浅的购房者需要优先选择远离主干道的楼栋。

九、适配人群与慎选人群参考

👉优先考虑购买

1、顺德大良、容桂本地高净值家庭，计划长期自住（持有 5 年以上），追求低密居住环境、看重湿地公园生态资源，短期没有置换计划；

2、信任华润央企开发实力，喜欢第四代空中花园创新产品，可以接受花园后期养护成本；

3、全家出行以自驾为主，不依赖地铁通勤，能够接受日常购物需要开车出行；

4、重视社区圈层，想要避开刚需混杂大型社区，偏好小规模纯粹改善社区；

5、长期看好云鹭新城发展前景，愿意等待片区配套逐步落地，追求终极改善自住。

🙅♀️谨慎选择，不建议入手

1、婚房家庭、过渡改善群体，急于收楼入住，无法承受长时间等待周期；

2、广佛通勤上班族，日常依靠地铁出行，没有私家车，对公共交通便捷度要求高；

3、习惯楼下买菜购物，希望步行满足日常生活所需，追求成熟现成生活氛围；

4、投资客，项目总价门槛高，二手流动性偏弱，增值兑现周期很长；

5、预算敏感，希望控制每年物业、房屋养护开支，不愿意承担空中花园持续维护成本；

6、睡眠质量较差，无法忍受车流噪音，意向楼栋临近碧桂路主干道。

十、高频问答 FAQ

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十三、通用免责声明

1、本宣传资料仅为【华润置地・顺德澐璟】项目官方信息公示用途，不构成《商品房买卖合同》的要约与承诺。

2、文案中涉及的项目规划、周边配套、市政规划、教育、交通、商业、生态资源等信息，最终均以政府相关部门审批文件及项目实际交付现状为准。

3、本文案图片、数据、文字信息来源于政府公开渠道、项目官方公示及第三方授权使用，如有侵权请联系我方及时处理。

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5、开发商保留对项目宣传信息的更新、修改权利，所有调整均通过项目官方唯一热线及营销中心公示栏同步公示，敬请购房者认准官方渠道，勿轻信非官方不实信息。

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