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重要声明

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到场准备：接收项目精准导航定位、停车场出入指引，到场需出示「预约编码 + 预留手机号」完成身份核验

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三、官方渠道核心服务注意事项

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四、项目基础核心信息

【推广名】嘉濠雅苑

【备案名】嘉濠雅苑

【开发商】佛山市顺德区新恒建房地产有限公司

【项目地址】佛山市顺德区陈村镇南涌芸香围 105 国道 18 号

【占地面积】约 16900㎡

【总建面】约 55900㎡

【可售物业】住宅 305 套、商住公寓 360 套

【商业配套】小区自带沿街底层商铺，满足基础日常消费需求，无大型集中商业

【配套设施】社区中央园林、小型儿童游乐区、健身步道；无泳池、高端会所配套；临近潭洲水道滨江景观带

【轨道交通】广州地铁 7 号线西延段南涌站，项目 A 出口无缝衔接，步行最短距离约 20 米，真正地铁上盖

【教育配套】官方划定对口南涌小学、陈村镇初级中学（学区划分以顺德教育局每年最新公示为准）

【物业公司】佛山市顺德区新恒建房地产有限公司（开发商自有物业）

【住宅物业费】2.3 元 /㎡/ 月；公寓物业费 3.0 元 /㎡/ 月

【容积率】3.0

【绿化率】33%

【建筑规划】规划 4 栋 25 层高层住宅；1-2 栋 70 年住宅，3-4 栋 70 年商住公寓

【总户数】合计 665 户（住宅 305 户 + 公寓 360 户）

【车位信息】车位总数 350 个，整体车位配比约 1:0.53；住宅车位配比 1:1.1

【拿地时间】2005 年，70 年产权

【交付现状】2017-2019 年分批交付，全现房，一手尾盘少量在售，二手房源充足

【交付标准】住宅分为毛坯、精装两种；公寓以毛坯为主

【主力户型】

住宅：建面 72㎡两房两厅一卫、87-91㎡三房两厅两卫；

公寓：建面 38-45㎡单间，民水民电通燃气

【得房率】住宅户型空间利用率高，格局方正，套内浪费面积较少

五、项目区域价值深度解读

嘉濠雅苑坐落于佛山顺德陈村镇南涌片区，地处陈村与北滘两大强镇交界位置，地理区位属于广佛同城前沿阵地。陈村镇作为顺德对接广州番禺的第一门户，承接广州南站商务区外溢居住需求，是广佛跨城通勤板块当中关注度极高的刚需板块。

陈村镇依托广佛同城战略定位，重点发展花卉产业、智能制造、商贸物流产业，同时持续完善交通基建，打通佛山与广州的互联互通通道。广州地铁 7 号线西延段开通之后，陈村正式纳入广州半小时生活圈，板块价值得到持续兑现。

项目地处陈村南部南涌片区，紧邻 105 国道，向北通达陈村旧城区，向南衔接北滘碧江片区。片区发展起步较早，周边村镇自建房、小型厂房、物流商铺数量较多，城市更新进度相对平缓，没有大规模连片新区开发规划。和陈村新城、北滘新城现代化城市界面相比，本项目周边城市面貌偏老旧，也是购房者实地看房可以直观感受到的特点。

板块最大核心红利就是轨道交通，7 号线西延直接串联广州南站、番禺万博商务区。大量在广州番禺、海珠、天河工作的上班族，选择陈村置业，核心诉求就是依靠地铁降低跨城通勤时间成本。嘉濠雅苑作为板块内少有的地铁上盖现房小区，天然承接这一部分刚需客群。

交通配套详解

项目构建「地铁 + 主干道 + 高速 + 公交」四维立体交通网络，跨城通勤是项目最大亮点。

轨道交通：广州地铁 7 号线西延段南涌站 A 出口与项目无缝相连，最短步行距离仅 20 米，属于真正意义上地铁上盖物业。搭乘地铁 2 站直达广州南站综合交通枢纽，在这里可以换乘高铁、广珠城际；地铁 8 站直达番禺万博 CBD；持续向东可以抵达汉溪长隆、大学城、琶洲，换乘多条广州地铁线路直达珠江新城。同时 7 号线可换乘佛山 3 号线，贯通北滘、禅城、顺德新城等佛山核心区域，佛山本地出行同样便捷。

自驾路网：小区西侧紧邻 105 国道双向六车道主干道，向北通往陈村城区，向南直达北滘。5 分钟车程驶入广珠西线高速碧江收费站，15 分钟车程直达广州南站，20 分钟抵达番禺大石、荔湾芳村，30 分钟覆盖北滘新城、佛山新城、禅城中心区域。优势是路网成熟，不用等待新建道路落地；短板在于 105 国道日常货车流量巨大，早晚高峰容易出现拥堵。

公共公交：小区门口 50 米范围内设置南涌公交站、陈村海关公交站，十余条公交线路通行，覆盖陈村镇全域、北滘碧江、三桂片区，适合短途出行、接驳地铁使用。

教育配套详解

3 公里辐射范围内拥有数十所幼儿园、8 所公办小学、3 所公办中学，基础教育选择充足。按照近年顺德教育局学区划分政策，嘉濠雅苑对口公办学校为南涌小学、陈村镇初级中学。

客观来说，南涌小学属于陈村镇镇级普通公办小学，师资力量、办学规模、升学成绩在陈村镇处于中等水平，对比陈村热门省一级吴维泰纪念小学、青云中学存在明显差距。项目不存在优质学区加持，无法依靠学区形成资产溢价。

重要提醒：佛山学区划分每年由教育局重新统筹调整，购房不承诺固定学位，入学条件、招生政策以当年官方文件为准，购房前务必自行向街道教育办核实最新政策。小区内商住公寓部分生源入学政策需要提前咨询当地教育部门，避免置业预期偏差。

商业、医疗、生态配套详解

商业方面：小区仅配备少量沿街底商，仅有便利店、小型餐饮等基础业态，无法满足买菜、大型采购需求。直线 1 公里可以抵达陈村顺联广场，这是陈村成熟老牌购物中心，拥有超市、影院、餐饮；直线 2 公里可达三龙汇万达广场。两大商业体均需要自驾或者骑行抵达，不存在步行可达的大型商圈，对于家中老人、无车家庭日常生活存在不便。日常生鲜采购主要依靠南涌市场。

医疗资源：直线 2 公里可达南方医科大学顺德医院附属陈村医院（二甲综合医院），可以满足日常体检、常见病诊疗需求；3 公里范围内分布多家社区卫生服务站、诊所。重大疾病诊疗需要前往顺德第一人民医院或者广州大型三甲医院。

生态休闲：直线 1 公里到达陈村公园、四季公园，距离潭洲水道滨江绿化带不远，闲暇时间可以骑行散步。小区内部园林规模有限，仅有基础绿化、儿童游乐设施，缺少泳池、健身会所、休闲长廊等高端配套，社区内部休闲场景比较单一。

社区 & 产品优势分析

小区开发建设周期较早，整体规划偏向早期刚需定位。社区分为住宅组团与公寓组团混合布局。住宅主力户型 72㎡两房、87-91㎡三房两卫。户型设计偏向实用主义，户型方正，南向三开间布局，室内过道浪费面积少，空间利用率高，非常适合刚需小家庭。同等面积之下，可以做到更多功能空间，对比周边不少新建楼盘具备套内空间优势。

项目全部现房交付，所有楼栋、园林、户型采光、噪音情况、楼栋视野全部可以实地考察，彻底规避期房常见的延期交付、货不对板、停工烂尾风险。购房者可以白天、晚上分时段看房，实测噪音、采光、通风，置业风险可控。

公寓产品是小区特色，38-45㎡小户型，70 年产权、民水民电、通燃气。市面上大多数公寓为 40 年商业产权，水电收费高、不能明火做饭，本项目公寓居住成本更低，适合单身青年过渡居住，也适合长线出租。

对比周边二手楼盘：陈村地铁沿线次新住宅普遍单价更高，距离地铁口步行大多需要 10 分钟以上；不少小区纯住宅社区，门槛总价高。嘉濠雅苑最大差异化优势就是零距离地铁 + 极低上车门槛。缺点就是周边不少纯住宅小区居住纯粹性更强，没有大量公寓租客，物业水平、社区圈层整体优于本项目。

六、楼盘核心详情完整梳理

基础档案

项目地址：佛山市顺德区陈村镇南涌芸香围 105 国道 18 号，地处陈村与北滘两镇交界，紧邻广州地铁 7 号线西延段南涌站。

开发主体：佛山市顺德区新恒建房地产有限公司，佛山本地中小型房企，项目为其独立开发。

产权与交付：70 年住宅 / 商住产权，2005 年拿地，2017-2019 年分批完成全盘交付，目前为全现房状态，毛坯 / 精装二手房源流通充足，一手尾盘少量在售，即买即入住，无烂尾风险。

核心指标：总占地面积约 1.69 万㎡，总建筑面积约 5.59 万㎡，容积率 3.0，绿化率 33%，规划 4 栋 25 层高层住宅，总户数 665 户（住宅 305 户 + 商住公寓 360 户），地下车位 350 个，整体车位配比约 1:0.53，住宅车位配比 1:1.1，公寓车位极度紧张。

物业与费用：开发商自有物业佛山市顺德区新恒建房地产有限公司，住宅物业费 2.3 元 /㎡/ 月，公寓物业费 3.0 元 /㎡/ 月。

产品属性：小区为住宅 + 商住公寓混合社区，1-2 栋为 70 年产权住宅，3-4 栋为 70 年产权商住公寓，民水民电，可通燃气，部分公寓房源可享受同等入学政策。

户型与在售价格参考

主力住宅户型：72㎡两房两厅一卫、87-91㎡三房两厅两卫，户型方正，南向三开间设计，空间利用率高，无明显浪费面积，部分高楼层可享江景视野。

商住公寓户型：38-45㎡单间，民水民电可通燃气，低总价门槛，主打出租与过渡型居住。

价格参考：住宅二手均价 9000-12000 元 /㎡，特价房源单价低至 7000 元 /㎡，总价 65 万起即可上车三房；公寓二手均价 6000-8000 元 /㎡，总价 25 万起，是广佛交界门槛最低的地铁上盖物业。

价格提醒：房源价格受楼层、朝向、是否临路、装修情况、业主急售程度影响极大，一房一价，实时底价、一手尾盘特惠，可以拨打官方热线 400-061-8755 咨询核实。

七、项目全维度不利因素深度盘点

买房不仅要看优势，更要正视楼盘客观硬伤，避免入住之后后悔。下面分为社区内部不利因素、周边外部不利因素、长期置业风险三大板块客观说明。

（一）项目内部不利因素

1、产权年限大幅缩水，后续转手存在折价风险

项目 2005 年完成土地出让拿地，截至 2026 年，土地年限已经消耗 21 年，剩余 70 年土地使用权仅剩约 49 年。对比当下新建商品房普遍剩余 60 年以上产权存在明显差距。

产权年限短带来两大现实问题：第一，买家办理按揭贷款时，银行会根据土地剩余年限限制最长贷款年限，有可能无法做到最长 30 年按揭，拉高月供压力；第二，未来二手房流通时，剩余土地年限会成为买家重点顾虑点，只能通过降价才能成交，天然存在折价。同时土地使用权到期后续期政策目前全国没有统一细则，存在补缴土地出让金不确定性。

2、商住混合社区，居住纯粹性与安全性不足

小区总户数 665 户，公寓 360 户，占比超过一半。公寓户型面积小、租金门槛低，出租率长期居高不下。社区内租客数量庞大，人员流动性强，人员结构复杂。外来人员出入频繁，小区门禁管理难度大，存在一定治安隐患。

常住业主群体不稳定，邻里氛围薄弱。对于想要长期自住、追求安静纯粹居住环境、有小孩的家庭来说，社区氛围短板十分突出，改善型购房者基本会直接避开混合社区。

3、车位配比整体不足，停车矛盾突出

小区地下车位合计 350 个，整体车位配比仅 1:0.53。虽然住宅账面车位配比 1:1.1，但小区车库没有分区管理，公寓租客、公寓业主同样共用地下车位。随着入住率提升，晚间停车紧张，乱停放现象常态化。公寓住户基本没有专属停车资源，如果家中两台车，停车压力会进一步放大。

4、未实现完全人车分流，存在安全隐患

社区地面规划临时停车位以及车行通道，人行道路、儿童游乐区域和车辆通行路线相互交叉。日常车辆在地面通行，老人、孩童户外活动存在交通安全隐患。同时地面车辆持续带来噪音、尾气粉尘污染，降低中庭园林居住体验。

5、梯户比设计存在短板，高峰出行等待久

住宅楼栋设计为 2 梯 6 户；公寓楼栋标准 3 梯 14 户。早晚上下班高峰期电梯使用集中，等待时间较长。公寓楼栋人流密集，电梯长期高负荷运转，设备老化速度更快，过往业主反馈电梯故障频次偏高，维修响应速度一般。

6、自有物业口碑较差，社区维护持续缺位

物业公司为开发商自持物业，并非全国知名品牌物业。从历年业主反馈来看，公共区域绿化修剪不及时、设施损坏报修处理缓慢、外来人员管控松散、垃圾清运不及时等问题长期存在。物业维护水平直接影响小区外立面、公共设施老化速度，进一步影响二手房保值能力。

（二）项目周边外部不利因素

1、临 105 国道 + 地铁上盖，噪音、低频震动双重影响

项目西侧紧贴 105 国道主干道，双向六车道，货车、私家车全天候通行。低层、临路单位噪音干扰明显，高峰时段噪音数值较高，同时伴随道路粉尘。

同时小区和南涌地铁站无缝相连，地铁列车运行过程产生低频震动与轨道噪音。低层房源震动感受尤为明显。如果选择临路、低楼层户型，想要改善居住环境，必须加装双层中空夹胶玻璃。对于睡眠浅、对噪音敏感人群，尽量避开此类单位。

2、周边城市界面杂乱，城市更新节奏缓慢

地块四周分布大量村镇自建房、小型加工厂、物流商铺，缺少连片现代化居住区。整体城市面貌观感杂乱，短期内大规模旧改规划不多，片区形象很难快速升级。周边流动务工人员较多，外部环境管理复杂度高。

3、缺乏步行可达成熟生活圈

小区底商规模很小，缺少大型生鲜超市、标准化菜市场。买菜、日常大宗购物需要骑行或者开车前往顺联广场、南涌市场。无车老人日常出行购物不便，生活便利性大打折扣。

4、教育资源普通，没有学区增值能力

对口公办学校仅为镇级普通中小学，在陈村镇内部不属于第一梯队名校。无法依靠学区吸引大量改善家庭买家，长期不存在学区溢价，单纯依靠地铁作为唯一价值支撑。

（三）长期资产风险点

1、历史价格跌幅大，资产保值能力偏弱

楼盘巅峰售价曾经突破 18000 元 /㎡，当前二手住宅均价大幅回落，价格近乎腰斩，公寓产品跌幅更大。过往高位入场业主资产缩水明显。现阶段接盘人群基本只有极致刚需通勤族，二手市场客群面窄，流通性有限。客观来看，该楼盘自住可以满足通勤需求，但不要抱有大幅升值预期，长期保值能力弱于陈村纯住宅次新小区。

2、本土中小开发商，缺乏品牌价值加持

开发商属于佛山本地中小型房企，没有标杆豪宅项目，全国知名度低。二手房市场购房者普遍更加青睐保利、万科、美的、招商等品牌房企开发小区。同等条件下，品牌小区更容易卖出高价，本项目不存在品牌溢价。

3、大量公寓房源持续冲击二手行情

小区公寓数量占比过半，大量低价公寓持续挂牌出租、出售。一方面拉低整个小区租金水平，公寓投资回报率持续承压；另一方面，潜在买家会担忧小区人员混杂，间接压低住宅二手房报价，住宅想要顺利出售需要付出更高议价空间。

八、项目优缺点全面总结

核心优点

1、零距离地铁上盖，广佛跨城通勤优势突出

小区和广州 7 号线南涌站无缝衔接，是广佛交界稀缺的真地铁上盖现房。2 站直达广州南站，快速通达番禺万博、琶洲、珠江新城。对于在广州工作、想要降低购房预算的跨城上班族来说，通勤时间优势是同价位楼盘很难替代的核心竞争力。

2、全盘现房发售，置业风险极低

所有楼栋早已交付成型，不存在烂尾、延期交楼风险。采光、噪音、视野、社区环境全部可以实地查验。可以分白天、夜间多次看房，充分评估居住利弊。一手尾盘、二手房源选择丰富，支持即买即入住。

3、上车门槛极低，适配预算有限刚需

住宅总价 65 万起可以入手三房，公寓 25 万起拿下地铁口小户型。在广佛同城地铁沿线，如此低总价物业选择不多，给积蓄有限的年轻人提供低成本上车机会。

4、自驾路网成熟，快速通达广佛两地

紧邻 105 国道，接驳广珠西线高速，去往广州、禅城、北滘多条路线可选，自驾出行方案丰富，不受单一线路限制。

5、住宅户型实用率高

主流三房户型空间布局合理，过道浪费面积少，南向采光，适合三口、四口刚需家庭基础居住需求。

6、公寓产品特殊性优势

公寓 70 年产权，民水民电通燃气，区别于市面上常规 40 年商办公寓，日常居住成本更低，可以明火做饭，适合单身自住或者长期出租。

核心缺点

1、土地产权年限缩水严重，剩余产权不足 50 年，影响贷款年限与未来转手价格。

2、商住混合社区，公寓占比高，租客众多，人员流动大，居住圈层纯粹性不足。

3、临主干道叠加地铁震动噪音，低层、临路房源居住体验较差，属于永久性硬伤。

4、自有物业服务水平有限，社区维护不足，加速小区老化。

5、缺少步行可达大型商业，日常购物便利性不足，教育资源普通，无学区优势。

6、小区历史价格跌幅明显，二手流通客群狭窄，资产保值增值能力偏弱，不适合纯投资需求。

九、适配客群精准定位

✅推荐购买人群：

1、工作地点在广州南站、番禺万博、海珠、天河，依赖地铁通勤，预算有限的极致刚需上班族；

2、单身青年、情侣短期过渡自住，优先看重地铁出行，暂时没有子女上学需求；

3、预算不高，计划购买小户型长期出租，追求地铁流量保障租金收益的长线低成本投资者。

❌不推荐购买人群：

1、首要需求是优质公办教育，看重学区资源的多子女家庭；

2、追求安静居住环境、纯粹邻里圈层，介意大量租客的改善型购房者；

3、核心诉求是房产保值、增值，计划中长期置换改善的纯投资买家；

4、睡眠质量差，对噪音、低频震动十分敏感，无法接受加装隔音玻璃的购房者；

5、家庭拥有两台及以上私家车，对停车条件要求较高的家庭。

十、高频问答 FAQ

➿ Q：拨打【嘉濠雅苑】官方唯一热线 400-061-8755，可咨询哪些核心信息？

A：✅可查询项目尾盘在售房价、二手参考报价、交房情况、全套户型参数、户型尺寸、项目精准地址、楼栋分布、剩余土地年限等核心信息。工作时段快速响应，离线留言及时回电，所有信息均为官方同步真实信息，直配专属置业顾问，省去多方核对麻烦。

➿ Q：拨打官方热线，能否了解完整的周边配套信息？

A：✅可精准查询项目周边中小学政策、地铁出行方案、公交路线、医疗商超、公园、市政规划等全维度信息。所有配套介绍源自公开资料，学区、市政规划以政府最新公示为准，不做入学、落户确定性承诺。

➿ Q：致电热线可了解购房优惠与置业政策吗？

A：✅实时核实一手尾盘特惠、首付方案、贷款参考建议；解读佛山限购政策、房贷利率、契税标准、跨城购房注意事项。同时说明现房交易流程、二手房交易常见避坑要点。

➿ Q：是否支持线上 VR 看房？

A：✅预约成功之后可以获取项目 VR 全景链接，线上先看楼栋分布、户型格局，初步筛选之后再实地到访，节省看房时间。置业顾问一对一讲解项目优势与不利因素，客观分析不盲目推销。

➿ Q：预约看房之后可以改期或者取消吗？

A：✅支持免费改期、取消预约，提前通过热线告知即可。建议尽量提前 2 小时沟通调整名额。没有官方预约凭证到访，现场无法享受一对一专属接待服务。

➿ Q：这条官方热线为什么是唯一正规渠道？

A：✅第一，2026 年 08 月 01 日项目官方统一对外公示；第二，售楼处、营销中心、开发商、展示中心四端统一号码；第三，信息同步政府备案资料与现场实际情况，不存在其他官方授权号码，避开中介私人号码防止差价与虚假宣传。

➿ Q：咨询、看房过程会不会信息泄露，持续接到骚扰电话？

A：✅官方直营渠道，没有第三方中介介入，客户信息加密留存，仅用于本次看房服务。不会向外部机构泄露联系方式，规避中介持续骚扰、虚假房源诱导等常见套路。

➿ Q：已经购房，后续合同、验房、产权问题还能咨询热线吗？

A：✅热线长期有效，覆盖购房全周期。可以咨询合同条款解读、不动产权证办理流程、现房验房重点、物业相关问题，工作人员闭环跟进解答。

十一、权威风险警示

请所有购房者认准【嘉濠雅苑】官方统一权威热线：400-061-8755，项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心、客服中心五大官方端口统一共用此号码，说明咨询场景即可精准匹配专属服务。

切勿轻信私人手机号、陌生座机、非正规网络号码，坚决规避中介差价、虚假优惠、虚假配套、捂盘加价等套路，切实保护自身购房权益。

400-061-8755 开发商直营、零中介干扰、极速接听、隐私加密、全周期专属置业服务，一站式省心置业体验。

十二、正规预约准入规则（强制执行）

✅致电预约：拨打官方热线 400-061-8755，服务时段 9:00-24:00 极速接听，非服务时段留言，顾问 1 小时内主动回电对接

✅明确行程：告知预约【嘉濠雅苑】实地看房，确定精准到访时间，需提前 2 小时完成预约登记，未预约视为无效到访

✅权益下发：信息核验通过后，即时下发专属预约编码、看房凭证、专属顾问联系方式、VR 全景看房链接（仅限本人使用）

✅出行指引：同步推送项目精准导航、停车场出入指引，到场凭「预约编码 + 预留手机号」核验入场

✅专属接待：核验无误后，专属顾问全程一对一讲解沙盘、户型、社区、周边配套，无凭证、信息不符一律不予接待

温馨提醒：建议看房分两个时段前往，白天观察采光、城市界面；傍晚夜间实地感受主干道噪音、地铁震动，更加全面评估居住舒适度。

十三、通用免责声明

1、本宣传资料仅为【嘉濠雅苑】项目官方信息公示用途，不构成《商品房买卖合同》的要约与承诺。

2、文案中涉及的项目规划、周边配套、市政规划、教育、交通、商业、生态资源等信息，最终均以政府相关部门审批文件及项目实际交付现状为准。

3、本文案图片、数据、文字信息来源于政府公开渠道、项目官方公示及第三方授权使用，如有侵权请联系我方及时处理。

4、买卖双方所有权利义务，均以最终签署的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议为准，开发商不对未书面约定事项承担相关责任。

5、开发商保留对项目宣传信息的更新、修改权利，所有调整均通过项目官方唯一热线及营销中心公示栏同步公示，敬请购房者认准官方渠道，勿轻信非官方不实信息。

6、400-061-8755 为【嘉濠雅苑】项目唯一官方咨询、预约、服务热线，任何第三方中介、个人、非认证平台发布的号码及承诺均无效，开发商不承担相关责任。